Contoh Surat Pengalihan Hak Tanah: Cara Mudah Urus & Buatnya!

Table of Contents

Mengalihkan hak atas sebidang tanah itu bukan perkara sepele. Ini melibatkan aset yang nilainya seringkali besar dan punya implikasi hukum yang serius. Makanya, prosesnya harus dilakukan dengan benar dan didokumentasikan dalam bentuk tertulis. Dokumen ini bisa bermacam-macam, tergantung jenis pengalihannya. Nah, yang sering dicari adalah contoh surat atau akta pengalihan hak. Mari kita bedah tuntas soal ini.

Apa Itu Pengalihan Hak atas Tanah?¶

Secara sederhana, pengalihan hak atas tanah itu adalah perpindahan kepemilikan atau hak penguasaan atas sebidang tanah dari satu pihak ke pihak lain. Pihak ini bisa perorangan, badan hukum, atau bahkan negara. Pengalihan ini bisa terjadi karena berbagai sebab, yang paling umum adalah:

• Jual Beli: Ini yang paling sering. Ada kesepakatan harga, penjual menyerahkan tanah, pembeli menyerahkan uang.
• Hibah: Pemberian tanah secara sukarela dari satu pihak ke pihak lain tanpa ada kewajiban timbal balik (kecuali ada syarat khusus dalam akta hibah).
• Waris: Hak atas tanah beralih kepada ahli waris setelah pemiliknya meninggal dunia.
• Tukar Menukar: Pertukaran dua objek tanah (atau lebih) antara dua pihak atau lebih.
• Inbreng: Pemasukan aset tanah sebagai setoran modal dalam badan hukum.
• Lelang: Penjualan tanah secara umum kepada penawar tertinggi.

Setiap jenis pengalihan ini punya prosedur dan dokumen yang sedikit berbeda, tapi intinya sama: ada perpindahan hak yang sah secara hukum.

Kenapa Pengalihan Hak Harus Ada Dokumen Tertulis?¶

Ini penting banget. Dalam hukum pertanahan di Indonesia, peralihan hak atas tanah itu wajib dibuktikan dengan dokumen tertulis. Kenapa?

Pertama, ini untuk kepastian hukum. Dengan adanya dokumen tertulis yang sah, jelas siapa yang sekarang berhak atas tanah tersebut. Ini mencegah sengketa di kemudian hari.

Kedua, ini adalah syarat administrasi untuk pendaftaran di Kantor Pertanahan (BPN). Hak atas tanah harus didaftarkan agar publik tahu siapa pemiliknya dan agar pemegang hak baru mendapatkan sertifikat atas namanya. Pendaftaran ini hanya bisa dilakukan kalau ada dokumen pengalihan hak yang sah.

Ketiga, perlindungan bagi para pihak. Dokumen tertulis mencatat semua kesepakatan, kewajiban, dan hak masing-masing pihak. Misalnya, dalam jual beli, dokumen ini jadi bukti pembayaran lunas dan penyerahan fisik tanah.

Nah, dokumen tertulis yang paling umum dan punya kekuatan hukum paling kuat untuk pengalihan hak atas tanah (terutama jual beli dan hibah) adalah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dokumen ini sering disebut Akta PPAT, contohnya Akta Jual Beli (AJB), Akta Hibah, Akta Tukar Menukar, dll.

Image just for illustration

Dasar Hukum Pengalihan Hak Tanah¶

Proses pengalihan hak atas tanah ini diatur ketat oleh undang-undang dan peraturan pemerintah di Indonesia. Beberapa dasar hukum utamanya antara lain:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA): Ini adalah payung hukum utama soal pertanahan di Indonesia. Pasal-pasal dalam UUPA mengatur tentang hak-hak atas tanah (Hak Milik, HGB, Hak Pakai, dll.) dan prinsip-prinsip pendaftarannya. Pasal 19 UUPA menegaskan pentingnya pendaftaran tanah.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah: PP ini merinci bagaimana pendaftaran tanah harus dilakukan. Di sinilah disebutkan bahwa peralihan hak karena jual beli, hibah, dll., harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT untuk bisa didaftarkan.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah: PP ini mengatur siapa itu PPAT, syarat menjadi PPAT, wewenang PPAT, dan kewajibannya dalam membuat akta-akta pertanahan. PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
4. Berbagai Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN dan Surat Edaran terkait: Aturan-aturan ini memberikan panduan teknis pelaksanaan pendaftaran tanah dan pembuatan akta oleh PPAT.

Intinya, jual beli atau hibah tanah yang sah secara hukum dan bisa didaftarkan di BPN untuk balik nama sertifikat, wajib dilakukan dengan Akta yang dibuat oleh PPAT.

Akta PPAT vs. Surat Pernyataan Pengalihan Hak¶

Nah, kata kunci yang Anda berikan adalah “contoh surat pengalihan hak atas sebidang tanah”. Ini bisa menimbulkan sedikit kebingungan. Dalam praktik hukum pertanahan formal, dokumen utama untuk mengalihkan hak jual beli atau hibah adalah Akta PPAT (seperti AJB atau Akta Hibah). Akta PPAT ini bersifat otentik, dibuat oleh pejabat umum (PPAT), dan punya kekuatan pembuktian yang sempurna di pengadilan.

Sementara itu, ada juga yang mungkin menggunakan istilah “surat pernyataan pengalihan hak”. Surat ini bisa saja ada, tapi bukan merupakan dokumen yang cukup kuat untuk langsung dipakai balik nama di BPN, terutama untuk pengalihan yang sifatnya jual beli atau hibah murni antar pihak yang tidak punya hubungan keluarga sangat dekat atau dalam konteks waris.

“Surat pernyataan pengalihan hak” mungkin digunakan dalam situasi yang lebih spesifik, misalnya:

• Sebagai pengakuan bahwa telah terjadi pengalihan hak sebelum dibuat akta yang sah (misal, pembayaran sudah lunas tapi AJB belum dibuat).
• Dalam pengurusan tanah warisan, di mana ahli waris membuat surat pernyataan mengalihkan hak warisannya kepada ahli waris lain (tapi ini pun seringkali butuh pengesahan dari notaris atau lurah/camat, atau diikutkan dalam akta pembagian hak bersama di hadapan PPAT).
• Dalam penyerahan aset dari satu divisi ke divisi lain dalam satu perusahaan.

Penting untuk dicatat: Surat pernyataan pengalihan hak yang tidak dibuat oleh PPAT dan tidak didaftarkan di BPN tidak bisa secara otomatis membuat nama di sertifikat berubah. Pihak yang namanya tercantum di sertifikat tetap diakui sebagai pemilik sah secara hukum sampai hak tersebut beralih secara resmi melalui Akta PPAT dan didaftarkan.

Oleh karena itu, jika tujuan Anda adalah mengalihkan hak tanah secara sah dan membuat sertifikatnya beralih nama ke penerima hak, Anda wajib membuat Akta PPAT (seperti AJB untuk jual beli, Akta Hibah untuk hibah, dll.).

Namun, karena kata kunci yang diminta adalah “contoh surat pengalihan hak”, kita akan tetap berikan contoh surat pernyataan pengalihan hak sederhana, tapi dengan catatan jelas bahwa ini bukan pengganti Akta PPAT dan tidak bisa langsung dipakai untuk balik nama sertifikat di BPN. Akta PPAT jauh lebih kompleks dan detail isinya karena dibuat berdasarkan standar yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan.

Image just for illustration

Komponen Penting dalam Akta Pengalihan Hak (Akta PPAT)¶

Meskipun kita akan berikan contoh “surat pernyataan”, penting juga tahu apa saja isi Akta PPAT yang sebenarnya punya kekuatan hukum. Ini dia komponen-komponen utamanya:

1. Judul Akta: Jelas menyebutkan jenis perbuatan hukumnya, misalnya “Akta Jual Beli”, “Akta Hibah”, “Akta Tukar Menukar”.
2. Nomor Akta dan Tanggal Pembuatan: Setiap akta PPAT punya nomor urut dan tanggal yang dicatat dalam buku register PPAT.
3. Identitas PPAT: Nama lengkap, nomor SK pengangkatan, wilayah kerja, dan alamat kantor PPAT yang membuat akta.
4. Identitas Para Pihak: Ini detail banget.
   • Nama lengkap (sesuai KTP)
   • Nomor Induk Kependudukan (NIK)
   • Tempat dan tanggal lahir
   • Pekerjaan
   • Alamat lengkap
   • Status perkawinan (dan identitas pasangan jika sudah menikah, serta dasar hukumnya seperti akta nikah)
   • Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
   • Dalam hal badan hukum, disertakan akta pendirian, pengesahan, NPWP badan hukum, dan identitas pengurus yang berwenang.
5. Identitas Saksi-saksi: Nama lengkap, NIK, alamat, dan pekerjaan saksi. Biasanya ada minimal 2 saksi yang dihadirkan oleh PPAT.
6. Uraian Objek Tanah: Ini bagian krusial.
   • Jenis hak atas tanah (Hak Milik, HGB, Hak Pakai, dll.).
   • Nomor Sertifikat Tanah.
   • Nomor Surat Ukur dan luas tanah.
   • Lokasi tanah (jalan, nomor, kelurahan/desa, kecamatan, kabupaten/kota).
   • Nomor Induk Bidang (NIB) dan Nomor Objek Pajak (NOP) PBB.
   • Batas-batas tanah (penting untuk memastikan objeknya jelas).
   • Riwayat perolehan tanah (disebutkan berdasarkan akta/sertifikat sebelumnya).
7. Uraian Bangunan (jika ada): Jika di atas tanah ada bangunan, dijelaskan luas, Izin Mendirikan Bangunan (IMB) jika ada, dan statusnya.
8. Pernyataan Pengalihan Hak: Klausul yang menyatakan bahwa Pihak Pertama dengan ini mengalihkan hak atas tanah tersebut kepada Pihak Kedua.
9. Harga dan Cara Pembayaran (untuk AJB): Disebutkan harga jual beli dalam angka dan huruf. Disebutkan cara pembayarannya (tunai saat itu, cicilan, atau sudah lunas sebelum akta). Penting dicatat pembayaran harus disaksikan PPAT atau dibuktikan lunas di hadapan PPAT.
10. Pernyataan Para Pihak:
    • Penjual menyatakan tanah bebas dari sengketa, tidak sedang diagunkan, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) lunas.
    • Pembeli menyatakan mengetahui kondisi tanah.
    • Pernyataan mengenai pajak-pajak (PPh ditanggung siapa, BPHTB ditanggung siapa - sesuai aturan atau kesepakatan).
11. Penyerahan Dokumen: Disebutkan sertifikat asli dan dokumen pendukung lainnya diserahkan kepada PPAT untuk didaftarkan ke BPN.
12. Klausul Pendaftaran: PPAT berjanji untuk mendaftarkan akta ini ke Kantor Pertanahan.
13. Tanda Tangan: Para Pihak (Penjual dan Pembeli/Penerima Hibah), Saksi-saksi, dan PPAT menandatangani akta.
14. Legalisir dan Pendaftaran: Setelah ditandatangani, akta ini akan didaftarkan oleh PPAT ke Kantor Pertanahan untuk proses balik nama sertifikat.

Akta PPAT ini formatnya baku dan sesuai dengan peraturan yang berlaku. Makanya, kekuatannya sangat tinggi.

Proses Pengalihan Hak Tanah Melalui PPAT¶

Karena Akta PPAT adalah dokumen kunci untuk pengalihan hak yang sah dan bisa didaftarkan, mari kita lihat sedikit prosesnya:

1. Persiapan Dokumen: Ini tugas para pihak. Penjual siapkan KTP, KK, NPWP, Akta Nikah (jika menikah), Sertifikat Tanah Asli, SPPT PBB 5 tahun terakhir dan bukti lunas PBB tahun berjalan, Surat Roya (jika tanah dulunya diagunkan). Pembeli siapkan KTP, KK, NPWP, Akta Nikah (jika menikah).
2. Penunjukan PPAT: Para pihak sepakat menunjuk PPAT di wilayah kerja lokasi tanah berada.
3. Pengecekan Dokumen dan Tanah (PPAT): PPAT melakukan pengecekan keabsahan sertifikat ke BPN (validasi), mengecek kesesuaian batas fisik tanah dengan data di sertifikat, dan mengecek tunggakan PBB. PPAT juga mengecek zoning lahan (peruntukan tata ruang).
4. Penghitungan dan Pembayaran Pajak:
   • PPh Penjual: Dihitung 2.5% dari nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), mana yang lebih tinggi. Ini kewajiban penjual.
   • BPHTB Pembeli: Dihitung 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yaitu nilai transaksi atau NJOP (mana yang lebih tinggi), setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Ini kewajiban pembeli.
   • Bukti setor PPh dan BPHTB harus diserahkan ke PPAT.
5. Penandatanganan Akta: Para pihak (penjual dan pembeli/penerima), saksi-saksi, dan PPAT berkumpul di kantor PPAT untuk menandatangani Akta Jual Beli (AJB) atau Akta Hibah. Pembayaran (jika belum lunas) biasanya dilakukan saat penandatanganan akta atau dibuktikan sudah lunas sebelumnya.
6. Pendaftaran ke BPN: Dalam waktu paling lambat 7 hari kerja, PPAT wajib mendaftarkan Akta beserta semua dokumen pendukung dan bukti lunas pajak ke Kantor Pertanahan setempat.
7. Proses Balik Nama di BPN: BPN akan memproses permohonan balik nama berdasarkan akta PPAT. Sertifikat akan diperbarui dengan nama pemilik yang baru. Proses ini butuh waktu, bisa beberapa hari hingga beberapa minggu tergantung antrean dan kelengkapan dokumen.
8. Pengambilan Sertifikat Baru: Pihak yang berhak (biasanya pembeli atau kuasanya) mengambil sertifikat yang sudah selesai diproses dan beralih nama di BPN.

Nah, ini adalah proses sah pengalihan hak atas tanah melalui jual beli/hibah. Dokumen kuncinya adalah Akta PPAT.

Contoh Surat Pernyataan Pengalihan Hak (Bukan Akta PPAT)¶

Berikut ini adalah contoh format sederhana dari “Surat Pernyataan Pengalihan Hak”. Sekali lagi, ingat bahwa surat ini tidak menggantikan Akta PPAT dan tidak secara otomatis mengalihkan hak secara sah di mata hukum pertanahan dan BPN. Ini mungkin hanya digunakan sebagai bukti awal atau untuk keperluan internal antar pihak, tetapi tidak bisa dipakai untuk balik nama sertifikat di BPN. Untuk pengalihan hak yang sah dan terdaftar, Anda tetap memerlukan Akta PPAT.

---

SURAT PERNYATAAN PENGALIHAN HAK ATAS SEBIDANG TANAH

Yang bertanda tangan di bawah ini:

PIHAK PERTAMA (Pihak yang Mengalihkan Hak)

Nama Lengkap : [Nama Lengkap Pihak Pertama]
NIK : [Nomor Induk Kependudukan Pihak Pertama]
Tempat/Tanggal Lahir : [Tempat/Tanggal Lahir Pihak Pertama]
Pekerjaan : [Pekerjaan Pihak Pertama]
Alamat Lengkap : [Alamat Lengkap Pihak Pertama]
Hubungan dengan Tanah : Pemilik/Pemegang Hak berdasarkan [Sebutkan dasar hak, misal: Sertifikat Hak Milik No. xxx / Akta Jual Beli No. xxx / Waris]

Selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA.

Dengan ini menyatakan dan mengakui telah mengalihkan seluruh hak atas sebidang tanah kepada:

PIHAK KEDUA (Pihak Penerima Pengalihan Hak)

Nama Lengkap : [Nama Lengkap Pihak Kedua]
NIK : [Nomor Induk Kependudukan Pihak Kedua]
Tempat/Tanggal Lahir : [Tempat/Tanggal Lahir Pihak Kedua]
Pekerjaan : [Pekerjaan Pihak Kedua]
Alamat Lengkap : [Alamat Lengkap Pihak Kedua]

Selanjutnya disebut sebagai PIHAK KEDUA.

Adapun objek tanah yang dialihkan haknya adalah sebagai berikut:

OBJEK TANAH

Jenis Hak : [Sebutkan jenis hak, misal: Hak Milik/Hak Guna Bangunan/Hak Pakai]
Nomor Sertifikat/AJB : [Jika ada, sebutkan nomornya]
Luas Tanah : [Luas dalam meter persegi] M²
Lokasi : [Alamat lengkap lokasi tanah, RT/RW, Kelurahan/Desa, Kecamatan, Kabupaten/Kota]
Batas-batas :
- Sebelah Utara : [Sebutkan batasnya, misal: tanah milik Bpk. Anu / Jalan]
- Sebelah Selatan : [Sebutkan batasnya]
- Sebelah Barat : [Sebutkan batasnya]
- Sebelah Timur : [Sebutkan batasnya]
Nomor Objek Pajak (NOP) PBB : [Nomor NOP PBB jika diketahui]

Pengalihan hak ini dilakukan dengan [Sebutkan dasar pengalihan, misal: cara jual beli/hibah/tukar menukar/pembagian waris] pada tanggal [Tanggal Pengalihan Hak, jika berbeda dengan tanggal surat].

PIHAK PERTAMA dengan ini menyatakan bahwa objek tanah tersebut di atas adalah benar miliknya/haknya dan tidak sedang dalam sengketa, tidak dibebani hak tanggungan (gadai), dan bebas dari masalah hukum lainnya.

PIHAK KEDUA menyatakan menerima pengalihan hak atas objek tanah tersebut dari PIHAK PERTAMA.

Surat pernyataan pengalihan hak ini dibuat dengan sadar, tanpa paksaan dari pihak manapun, dan dapat digunakan sebagai bukti awal atas telah terjadinya pengalihan hak antara para pihak.

PERHATIAN PENTING:
Surat pernyataan ini BUKAN merupakan Akta Jual Beli (AJB) atau Akta Hibah yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Pengalihan hak atas tanah yang SAH dan dapat didaftarkan di Kantor Pertanahan untuk proses balik nama sertifikat WAJIB dilakukan melalui Akta yang dibuat oleh PPAT sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Surat pernyataan ini tidak secara otomatis mengubah nama pemegang hak di sertifikat tanah.

Dibuat di : [Kota]
Pada Tanggal : [Tanggal Pembuatan Surat]

PIHAK PERTAMA | PIHAK KEDUA
(Yang Mengalihkan) | (Penerima Pengalihan)

[Materai Rp. 10.000,-]
[Tanda Tangan Pihak Pertama] | [Tanda Tangan Pihak Kedua]
(Nama Lengkap Pihak Pertama) | (Nama Lengkap Pihak Kedua)

SAKSI-SAKSI:

1. [Nama Lengkap Saksi 1] (NIK: [NIK Saksi 1]) : [Tanda Tangan Saksi 1]
2. [Nama Lengkap Saksi 2] (NIK: [NIK Saksi 2]) : [Tanda Tangan Saksi 2]

---

Contoh surat di atas sangat simpel dan hanya berfungsi sebagai pengakuan antar pihak. Seperti yang sudah ditekankan berulang kali, ini bukan dokumen hukum formal untuk pendaftaran tanah di BPN. Akta PPAT jauh lebih detail, kompleks, dan memiliki kekuatan hukum yang sah.

Image just for illustration

Fakta Menarik & Tips Saat Melakukan Pengalihan Hak Tanah¶

Mengurus pengalihan hak tanah itu bisa jadi proses yang lumayan panjang dan detail. Ada beberapa fakta menarik dan tips yang bisa membantu Anda:

• Pajak Itu Wajib: Jangan kaget dengan besaran pajak (PPh dan BPHTB). Ini komponen biaya yang signifikan dalam transaksi tanah. BPHTB dihitung 5% dari NPOP dikurangi NPOPTKP. NPOPTKP ini berbeda-beda di setiap daerah, tanyakan ke PPAT atau kantor pajak setempat.
• Biaya PPAT Variatif: Biaya jasa PPAT diatur oleh peraturan, biasanya persentasenya dari nilai transaksi (maksimal 1% untuk nilai transaksi besar, bisa lebih tinggi untuk nilai transaksi kecil). Tapi di luar itu, ada biaya “tidak resmi” atau biaya pengecekan/pengurusan dokumen lain yang perlu Anda tanyakan secara rinci ke PPAT.
• Pentingnya Pengecekan BPN: PPAT wajib melakukan pengecekan ke BPN (validasi sertifikat) sebelum membuat akta. Jangan pernah mau menandatangani Akta sebelum validasi BPN keluar dan menyatakan sertifikat clear. Ini mencegah Anda membeli tanah bermasalah (misal: sertifikat palsu, tanah sengketa, tanah yang sedang diagunkan tanpa sepengetahuan Anda).
• Waktu Proses di BPN: Proses balik nama sertifikat di BPN setelah akta didaftarkan PPAT tidak instan. Bisa memakan waktu hitungan hari hingga minggu, tergantung antrean dan kelengkapan berkas. PPAT biasanya akan menginformasikan estimasi waktunya.
• Tanah Warisan Beda Urusannya: Kalau tanahnya warisan, prosesnya sedikit beda. Harus ada Surat Keterangan Waris (SKW) atau akta Notaris/Putusan Pengadilan yang menyatakan siapa saja ahli warisnya. Jika ahli warisnya lebih dari satu, bisa dilakukan Akta Pembagian Hak Bersama Warisan di hadapan PPAT sebelum dijual atau dialihkan ke salah satu ahli waris.
• Perhatikan Zonasi: PPAT biasanya juga mengecek zonasi (peruntukan tata ruang) tanah di dinas terkait. Ini penting agar Anda tahu apakah tanah tersebut boleh dibangun untuk keperluan tertentu (misal: hunian, komersial, industri). Jangan sampai beli tanah untuk ruko, ternyata zonanya hijau atau resapan air.
• Pembayaran Lewat Bank: Untuk transaksi jual beli tanah, sangat disarankan pembayaran dilakukan melalui transfer bank. Ini menjadi bukti transaksi yang sah dan mudah dilacak. Hindari pembayaran tunai dalam jumlah besar.
• Simpan Dokumen Baik-baik: Setelah proses selesai dan sertifikat balik nama sudah di tangan, simpan baik-baik semua dokumen terkait: Akta PPAT (asli), bukti lunas PPh dan BPHTB, kuitansi pembayaran ke penjual dan PPAT, serta sertifikat asli. Dokumen ini sangat berharga.

Proses pengalihan hak atas tanah melibatkan banyak pihak dan dokumen. Menggunakan jasa PPAT yang terpercaya adalah langkah paling aman untuk memastikan prosesnya sah, legal, dan terdaftar di BPN.

---

Semoga penjelasan ini cukup lengkap dan memberikan gambaran yang jelas tentang pengalihan hak atas tanah dan dokumen yang terkait. Ingat, selalu utamakan keamanan dan legalitas dengan menggunakan jasa PPAT untuk pengalihan hak yang sah.

Ada pengalaman atau pertanyaan seputar pengalihan hak tanah? Silakan share di kolom komentar!